La cedolare secca è un regime fiscale opzionale applicabile alle locazioni di unità abitative fra privati. Consiste nel pagamento di un’unica imposta sostitutiva commisurata al canone di locazione annuo nella misura del:

• 21%, per i contratti a canone libero;
• 19/15% per il 2013 – 10% per le annualità 2014-2017, per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta densità abitativa .

L’imposta sostituisce tutti i tributi previsti, ovvero:

• l’Irpef e le relative addizionali;
• l’imposta di registro (anche su risoluzioni e proroghe);
• l’imposta di bollo.

 Contribuenti interessati

Possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche con riferimento alle locazioni di unità abitative.

Contitolarità

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento delle altre imposte previste.

Come si esercita l’opzione

Le modalità di esercizio dell’opzione sono le seguenti:

• Nuovi contratti: occorre inserire nel contratto la volontà del locatore di optare per tale regime (attraverso una dicitura tipo: il locatore dichiara di volersi avvalere dell’applicazione imposta sostitutiva sui canoni di locazione, c.d. “cedolare secca sugli affitti”,ex D.L.vo 23/2011, ed a tal fine dichiara di rinunciare all’aggiornamento del canone per tutto il periodo di applicazione di detto regime).
• Contratti in essere: alla scadenza di ogni annualità contrattuale, entro il termine dei 30 gg previsto per il versamento dell’imposta di registro, occorre inviare lettera raccomandata all’inquilino attraverso la quale informare della rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, dell’aggiornamento Istat del canone di locazione.

In ogni caso, sia in sede di prima registrazione che successivamente (anche in caso di proroga o risoluzione) dovrà essere compilata un’apposita sezione del modello di registrazione previsto dall’Agenzia delle Entrate.

Durata dell’opzione

L’opzione vincola il locatore all’applicazione della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione venga esercitata per le annualità successive. Il locatore ha sempre la facoltà di revocare l’opzione, a partire dall’annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

Effetti sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo (ma non dal calcolo dell’Isee o del familiare a carico) e pertanto non permette, in sede di dichiarazione dei redditi, di portare in deduzione/detrazione eventuali spese (in caso di basso reddito e molti oneri deducibili/detraibili tale regime può non risultare vantaggioso).