LA FISCALITÀ DELLE OPERAZIONI IMMOBILIARI

La tassazione delle operazioni immobiliari per le imprese è un argomento molto complesso. L’articolo che segue descrive la disciplina attualmente in vigore, alla luce delle modifiche introdotte dal DL 83/2012 e delle novità in tema di imposta di registro in vigore dal 1° gennaio 2014.

IL REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI

Terreni agricoli:

  • Operazione sempre esente IVA e soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale (aliquota 0,5%).

Aree edificabili:

  • Operazione sempre imponibile IVA e soggetta ad imposta di registro in misura fissa ( 67 euro).

 Fabbricati abitativi in genere:

  1. Qualsiasi locatore (ad eccezione delle imprese costruttrici): operazione sempre esente IVA e soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale (aliquota 2%):
  2. Imprese costruttrici:
    • Regime ordinario: operazione esente e soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale (aliquota 2%);
    • Regime opzionale: operazione imponibile IVA (aliquota 10%) e soggetta ad imposta di registro in misura fissa (200 euro).

Fabbricati strumentali:

    • Regime ordinario: operazione esente e soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale (aliquota 1%);
    • Regime opzionale: operazione imponibile IVA (aliquota 22%) e soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale (1%)

Modalità di esercizio dell’opzione IVA nelle locazioni di fabbricati abitativi:

  • Nuovi contratti: indicazione nel contratto.
  • Contratti in corso al 26.06.2012: registrazione volontaria di un atto integrativo dell’originario contratto di locazione oppure trasmissione telematica di apposito modello.

Modalità di mutamento del regime fiscale nelle locazioni di fabbricati strumentali:

  • Nuovi contratti: indicazione nel contratto.
  • Contratti in corso al 26.06.2012:
    • in caso di passaggio dal regime IVA obbligatorio a quello per opzione: nessun adempimento;
    • in caso di passaggio dal regime IVA obbligatorio a quello di esenzione: registrazione atto integrativo.

IL REGIME FISCALE DELLE CESSIONI IMMOBILIARI

Terreni agricoli:

  • Operazione sempre fuori campo IVA e soggetta ad imposta di registro:

    1. in misura proporzionale, con aliquota del 15%, in assenza di agevolazioni (coltivatori diretti/IAP);
    2. in misura fissa (pari a 200 euro), con imposta catastale dell’1%, per i trasferimenti a favore di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale (con agevolazione relativa alla piccola proprietà contadina, altrimenti imposta di registro al 9%).

Aree edificabili:

  • Operazione sempre imponibile IVA (aliquota 22%) e soggetta ad imposta di registro in misura fissa (200 euro).

Fabbricati abitativi in genere

  1. Imprese non costruttrici: operazione sempre esente e soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale (aliquota ordinaria del 9%; aliquota del 2% se sussistono i requisiti ”prima casa”):
  2. Imprese costruttrici:
    • entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori: operazione imponibile IVA per obbligo di legge (aliquota ordinaria del 10%, aliquota del 4% se sussistono i requisiti “prima casa”, aliquota del 22% se abitazione “di lusso”) e soggetta ad imposta di registro in misura fissa (200 euro);
    • oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori:
      • regime ordinario: operazione esente e soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale (aliquota del 9% o del 2%);
      • regime opzionale: operazione imponibile IVA (aliquota del 10% o del 4%) e soggetta ad imposta di registro in misura fissa (200 euro).

Fabbricati strumentali:

  1. Imprese non costruttrici:
    • regime ordinario: operazione esente e soggetta ad imposta di registro in misura fissa (200 euro);
    • regime opzionale: operazione imponibile IVA (aliquota del 22%) e soggetta ad imposta di registro in misura fissa (200 euro).
  2. Imprese costruttrici:
    • entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori: operazione imponibile IVA per obbligo di legge (aliquota del 22% o del 10%) e soggetta ad imposta di registro in misura fissa (200 euro);
    • oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori:
      • regime ordinario: operazione esente e soggetta ad imposta di registro in misura fissa (200 euro);
      • regime opzionale: operazione imponibile IVA (aliquota del 22% o del 10%) e soggetta ad imposta di registro in misura fissa (200 euro).

In tutti i casi in cui il cedente applichi l’IVA per opzione e il cessionario è un soggetto passivo IVA, si applica il c.d. reverse charge, pertanto:

  1. il cedente deve emettere fattura senza applicazione dell’imposta, indicando la seguente dicitura “inversione contabile ai sensi dell’art.17, sesto comma, lett. a-bis, DPR 633/72”;
  2. il cessionario deve integrare la fattura ricevuta applicando l’imposta con l’aliquota prevista per l’operazione posta in essere e procedere con la doppia la registrazione (sia dal lato delle vendite che da quello degli acquisti): l’imposta diventa di fatto neutrale salvo i casi di pro-rata.